作者 | 夏县明

编辑 | 梁秀杰

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视觉 | 杨凯

责编 | 韩玮烨

继万物云分拆上市后，万科旗下长租公寓品牌万科泊寓又将踏上资本化的征程。

1月中旬，万科发布公告称，已于近日与 中国建设银行旗下建信住房租赁基金 （有限合伙）签署了《（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）合伙协议》，共同投资设立“建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）”（以下简称“建万住房租赁基金”）。

据悉，这是 建行第一次与房企成立合作住房租赁基金。该基金总规模为100亿元， 万科子公司认缴出资额占比20%，建信住房租赁基金（有限合伙）出资占比约80%。

早在2022年9月，建设银行曾发布公告称，其出资设立住房租赁基金，认缴人民币299.99亿元，该基金也成为了此次建行与万科合作的“建万住房租赁基金”的母基金。

建设银行通过母子基金架构的方式投资到实体项目，将发挥“四两拨千斤”的放大效应，让更多资金精准投向长租公寓领域。

图表1：建万基金投资架构图

数据来源：睿和智库

01 强强联合，为长租公寓注入“强心剂”

万科和建行的合作， 是房地产长租公寓头部品牌和住房金融头部品牌的强强联合， 无疑将为热闹的长租公寓市场注入一针“强心剂”。

作为国内老牌房地产开发商，万科近年来积极响应国家的“租购并举”方针，大力发展长租公寓业务。根据睿和智库的数据显示，截至2022年三季度， 万科泊寓在管房源数量在集中式长租公寓企业中规模排名第一， 远远大于排在其后的地产系的龙湖冠寓、旭辉瓴寓和市场化的魔方集团、城家公寓、窝趣等。

从2007年广州万汇楼面世，到2014年正式进入住房租赁领域，再到2016年创建“泊寓”品牌，经过多年的打磨，万科在长租公寓领域已经积累了丰富的运营经验和全面的竞争优势。根据万科2022年三季报显示，长租公寓业务的营收达到 23.1亿元，同比增长11.5%； 共运营管理约21.5万间（其中4.28万间纳入保障性租赁住宅），出租率达95%。

万科泊寓在住房租赁领域多年实践积累的运营能力、竞争优势和龙头地位，在运营层面为此次的住房租赁基金合作提供了重要支撑。

图表2：近3年万科泊寓营收情况（亿元）

数据来源：万科历年财报，睿和智库整理

而建设银行则 于2017年便将住房租赁确定为全行战略。 截至2022年底，建行住房租赁相关贷款余额超2300亿元；成立专业的住房服务子公司，开业运营215个“CCB建融家园”长租社区，管理房源超15万间；专注打造开放共享的住房租赁综合服务平台，企业用户达1.6万户、个人用户超4300万户；公租房管理信息系统拓展至328个城市，保租房APP也在215个城市上线。上述业务的快速拓展，一方面得益于政策的驱动，另一方面则得益于建行与公寓产业链的各类企业的优势互补合作。

房地产和金融领域两家具有丰富长租公寓运营经验的企业走到一起，势必会掀起一阵浪花。

值得一提的是，从2022年初开始直管万科长租公寓业务的祝九胜，与中国建设银行也渊源颇深。

祝九胜1993年从中南财经政法大学毕业后就到中国建设银行深圳市分行工作，历任福田支行副行长、分行信贷部总经理、公司部总经理、分行副行长等，一直到2012年才加入万科，在中国建设银行工作了19年。

此次万科与建设银行合作设立百亿住房租赁基金，坊间传闻是由祝九胜参与主导的。

02 保租房公募REITs或又添新军

建万住房租赁基金募集规模为人民币100亿元，万科子公司认缴出资额占比20%。 该基金主要投资于万科及关联方持有的自持住宅、商办物业等存量资产， 同时投资于其它房企持有的具有投资价值的自持住宅、商办物业等存量资产，用于租赁住房。而建万 住房租赁 基金也将发挥其金融优势，吸纳市场化基金，以期实现基金中长期的投资收益。

目前双方签署了第一批合作项目，包括北京、上海、成都和武汉的6个已运营的万科长租公寓项目，合作规模约24亿元，后续将快速启动第二批项目。 本次投资有利于缓解万科在住房租赁业务线条的资金压力，有助于盘活长租公寓存量资产，进一步扩大其管理规模。

万科泊寓作为国内长租公寓头部品牌，主要盈利模式是资产收购+持有经营，通过公开招拍挂的方式获取自持住宅用地，自建公寓，自己运营。数据显示，累计开业数量从2015年的1000间上升到2022年上半年的16.95万间；整体租赁营收持续增长，2021年已达到28.9亿元，2022年前三季度营收为23.1亿元；整体出租率为95%，续租率为56%，表明用户对主流房企公寓的认可度很高。

万科财报显示，截至2022年9月底，万科泊寓共运营管理房源21.5 万间， 其中已有 4.28 万间纳入保障性租赁住房，占比接近20%； 待另外正在申请的5万多间房源纳保成功后，万科泊寓纳保占比将近一半。

图表3：最近3年万科管理房源数（万间）

数据来源：万科历年财报，睿和智库整理

在2022年底的股东大会上，祝九胜透露， 万科拟将长租公寓通过REITs方式退出，实现募投管退闭环逻辑， 持续为老股东创造更多利润。

在万科泊寓目前成功纳保的项目中，有十几个符合公募REITs发行标准，正等待合适时机发行。 能否在2023年成功发行保租房REITs，成为继华润置地之后第二家成功发行保租房REITs的市场化运营机构，将是万科泊寓接下来的一大挑战。

03 长租公寓可持续发展模式显现

长租公寓的规模化、品牌化在我国发展尚不足十年,目前真正跑通盈利模式的企业屈指可数，甚至规模排名第一的万科泊寓也是“努力在2023年实现成本法下的盈利”。所以，探索一条可持续发展的模式对长租公寓资管方来说至关重要。

从需求端看，最近十年，我国城镇化率稳步提升，2022年达到65.2%；随着城镇化的快速推进，大量的农村剩余劳动力转移到城镇，增加了对住房租赁的需求。“十四五”时期将有1亿新市民进城，这将对长租公寓形成大量的市场需求。

图表4：近10年中国城镇化率（%）

数据来源：国家统计局，睿和智库整理

从供给端来看，一二线城市大量低效存量资产亟待盘活。长租公寓的运营方往往通过自持或收购的资产，经过改造后对外出租，这对项目前期的现金流形成较大挑战。所以，能否获取稳定的低成本资本支持，对长租公寓运营方来说至关重要。

建万住房租赁基金将通过市场化募投方式，充分发挥“产融结合”的优势，以资产收购、股权投资、经营权购买等方式，专注投资于万科集团及双方认可的其他市场化主体持有的住房租赁项目，为社会提供优质高效的市场化长租房或保障性租赁住房供给。

也就是说， 该基金除了投资万科泊寓，还会投资于其他市场化的双方认可的优质长租公寓项目； 该基金会采用股权投资的方式，这将大大降低被投企业的财务负担，对被投企业的可持续发展形成重要支撑。

可以说，建万住房基金的设立，颇有给市场化租赁住房运营机构的可持续发展探路的意味。

结语

万科和建行合作成立的住房租赁基金，代表着长期资金对长租公寓领域的看好，是行业内具有标志性的事件。 一方面，住房租赁基金能有效帮助运营商增加租赁住房的供给，把“蛋糕”做大；另一方面，基金有望助力盘活存量资产，助力市场化REITs的进一步扩容。 更重要的是，借助住房REIT模式，长租公寓能构建 “投融管退” 闭环，而这将吸引更多资本尤其是长周期大资金加快入局步伐。

关键词： 存量资产 可持续发展 有限合伙